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住宅ローンの返済方法と金利の種類

「住宅ローン」もそうですが、ローンは必ず返さなければならない「借金」です。
その借金をどのように借りて、どのように返していくかが大きなポイントで、その借り方・返し方によっては総支払額が数百万円も違ってくる場合があります。
ここでは、住宅ローンの基礎知識として知っておきたいローンの返済方法と、金利の種類についてご紹介します。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、大きく分けて2つの方法があります。 1つが「元利均等返済」、もう1つが「元金均等返済」です。

1つ目の元利均等返済は、住宅ローンの一般的な返済方法で、毎回の返済額(元金部分と利息部分の合計返済額)が一定になるように設定します。返済開始当初は返済額に占める利息の割合が比較的高く、返済が進むにつれて元金部分の割合が大きくなっていきます。

この返済方法のメリットは、金利が一定の場合、返済額は返済終了まで変わらないので、返済計画が立てやすいことです。

逆にデメリットとして、借入金額、金利、返済期間が同じ場合、次に触れる元金均等返済よりも利息の負担が若干重くなってしまう(=総返済額が多くなる)ことがあげられます。

2つ目の元金均等返済は、毎回の元金部分の返済を一定にし、それに利息を上乗せしていく方法です。

返済当初はローン残高が多いため、それに対する利息額も多く、毎回の返済額は多くなりますが、返済が進むにつれて利息が少なくなるため返済額も少なくなっていきます。ただし、元金均等返済は銀行等の民間融資では利用できないところもあります。

返済イメージ

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの金利には大きく分けて次のような3種類のタイプがあります。

【固定金利型】

返済終了までの金利が借入れ時点で固定されるタイプです。金利が返済終了まで変わらないので、元利金等返済なら返済額も途中で変わることはありません。
このタイプは、低金利時代には有利になる可能性が高く、金利の高い時に利用すると不利になる可能性が高くなります。

【変動金利型】

通常、半年に一回金利が見直されるタイプです。この金利型を利用する場合は、「未払い利息」に注意しなければなりません。
一般的な変動金利型住宅ローンの場合、金利は半年に一度見直されるのに対して、毎月の返済額は5年に一度しか見直されません。その5年の間に金利が上昇し、本来支払わなければならない利息が返済額を上回ってしまうと、超えた部分が未払い利息としてたまってしまう可能性があります。
こうなると、ローン残高は1円も減らないどころか、未払い利息分がたまっていくので、実質的にローン残高が増えてしまうようなかたちになります。
一般的に変動金利型を利用する場合には、このようなリスクがあることを念頭にいれておく方がよいでしょう。
JA兵庫西では、上記のような5年間返済額を見直さないタイプではなく、半年毎に金利と返済額を見直すタイプを採用していますので、このような心配は無用です。

【固定金利選択型(または固定期間選択型)】

現在、民間の銀行等の主流商品となっています。当初の一定期間のみ金利を固定し、その期間が終わると変動金利になるというものです。変動金利に変わるタイミングで再度固定期間を選択することも可能です。
選択できる固定期間は、金融機関によって異なり、2年、3年、5年、10年といったところが一般的です。固定期間が短いものほど金利が低くなるのが通常です。
ただし、固定期間の短いものは、変動金利型に近い性格をもっていますので、金利情勢の影響を受けやすいといえるでしょう。

商号等 兵庫西農業協同組合 登録金融機関 近畿財務局長(登金)第256号

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